Информация за фонда

Въведение

Европейската комисия (“ЕК”) и Европейска инвестиционна банка (“ЕИБ”) са разработили инициатива в подкрепа на градското развитие. Чрез инструмента за финансов инженеринг JESSICA, на България е предоставена възможността да насочи част от Структурните фондове на ЕС за инвестиции в проекти, част от Интегрирани планове за градско възстановяване и развитие („Интегрирани планове”).
„Регионален фонд за градско развитие” АД („Фондът”) е подписал Оперативно споразумение с ЕИБ. Дейността на Фонда е насочена към инвестиции в проекти за градско развитие („Градски проекти”) в шестте най-големи града в България извън София, а именно Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Русе и Плевен („Градовете”).

Инвестиционна политика и цели

Основната цел на Фонда е да подпомогне устойчивото и балансирано развитие на Градовете за повишаване качеството на живот и благополучие на техните жители.
В съответствие с основната цел, конкретните цели са:

  • Подкрепа на местните власти в идентифицирането на устойчиви решения за решаване на градски въпроси и задоволяване на социални потребности;
  • Иновативност в развиването на публични, публично-частни и изцяло частни Градски проекти, които генерират приходи;
  • Да действа като независим финансов инструмент в подкрепа на интегрираното градско развитие;
  • Да действа по социално отговорен начин;
  • Иновативност по отношение на интеграцията на Градовете с природата;
  • Намаляване на негативното екологично влияние в Градовете.

Целеви пазар и приоритетни сфери

Градовете са различни по отношение на тяхната динамичност и човешки капитал. Идентифицирали сме следните общи приоритетни сфери на интервенция и сектори със социални потребности и икономически потенциал:

  • Изграждане и управление на модерни учебни, културни, развлекателни, здравни и спортни обекти, както и места за отдих;
  • Публична и частна транспортна инфраструктура (превозни средства и мрежи), системи за управление на трафика, паркинги и други системи и услуги за подобряване на мобилността и достъпността;
  • Комунална инфраструктура, като инвестициите, свързани със събиране и преработка на твърди отпадъци, ВиК и/или енергийна инфраструктура следва да бъдат част от интегриран Градски проект;
  • Рехабилитация на райони в упадък;
  • Инвестиции и поддържане на качеството в обществени пространства;
  • Подобряване на управлението на градската интеграция с природните ресурси (паркове, гори, реки и дива природа);
  • Развитие на индустриални зони, бизнес центрове и търговско-развлекателни комплекси;
  • Енергийна ефективност и повишаване използването на енергия от възобновяеми източници като част от интегрирани Градски проекти.

Географско покритие

Географското покритие на дейността на Фонда ще бъде стриктно ограничено до урбанизираните територии на градовете Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Русе и Плевен.
Ще бъдат положени необходимите усилия за това, всеки от Градовете да получи справедлив дял от общото финансиране по JESSICA, но инвестиционните решения ще бъдат базирани преди всичко на качеството и икономическите показатели на Градските проекти, независимо от тяхното местоположение.

Стратегически документи

Допустимите Градски проекти трябва да бъдат в съответствие с:

Общите и подробните устройствени планове на Градовете (съгласно Закона за устройство на територията и Закона за регионалното развитие).
Общинските планове за развитие (съгласно Закона за местното самоуправление и местната администрация) и други приложими планове, стратегии и програми на местно и регионално ниво.
Интегрирани планове (в съответствие с Оперативна програма „Регионално развитие” 2007-2013 (ОПРР) – през 2011 г. градските власти, в партньорство с Министерство на регионалното развитие и благоустройството, започнаха разработването на такива планове.

Критерии за допустимост на Градските проекти

Всички Градски проекти ще бъдат преценявани съгласно следните критерии:

  • Съответствие с целите и допустимите дейности по Приоритетна ос 1 на ОПРР и с инвестиционната стратегия на JESSICA Холдингов Фонд България (JHFB);
  • Съответствие и връзка с планираните инвестиции по други Оперативни програми (околна среда, транспорт, конкуренция);
  • Местоположение в урбанизираната територия на Градовете;
  • В унисон с общинските приоритети и в съответствие със стратегическите документи за развитие, изброени по-горе;
  • Потенциал за генериране на приходи;
  • Съответствие с целите на Инвестиционната политика на Фонда;
  • Значимост по отношение на социалното и икономическото въздействие;
  • Обществена подкрепа и съответствие с градския дух;
  • Цялостна устойчивост;
  • Икономическа жизнеспособност;
  • Мотивиран и компетентен спонсор и мениджър на Градския проект.

Градските проекти могат да бъдат осъществявани от частни инвеститори, общини и публично-частни партньорства.

Финансови продукти, вид и размер на операциите:

Единствено проекти с достатъчна способност за генериране на приходи ще бъдат считани за допустими.
Фондът разполага с общ ресурс от 36,9 млн. лв, за кредитиране на Градски проекти, който ще бъде допълнен с до 73,8 млн. лв. съ-финансиране от страна на Societe Generale Експресбанк (“СЖЕБ”).
Кредитирането от двете страни ще бъде проектно-ориентирано и предоставено под формата на проектно финансиране, оборотен капитал и мостово финансиране. Размерът на всеки индивидуален заем, отпуснат от Фонда, ще бъде ограничен до 18 млн. лв. В избрани Градски проекти Фондът може да прецени да участва и с дял от капитала, при ограничението, че общият размер на средствата, отпуснати под формата на дялово участие, не може да надвишава 3% от средствата, отпуснати на крайни получатели по договори за финансиране, освен ако ЕИБ не е дала изрично писмено съгласие за това.
Най-често кредитите, ще бъдат предоставени под формата на проектно финансиране и ще покриват до 70% – 80% от общите разходи по Градския проект, включително, но не само капиталови разходи, разходи за развойна дейност, разходи за правни, проектантски, финансови и застрахователни услуги, строителни разходи (вкл. строителен резерв), както и първоначални оборотни средства. Средства по кредитите ще се отпускат на базата на разходо-оправдателни документи и в повечето случаи след представяне на доклад за напредъка от независим строителен експерт. Погасителните вноски по главницата ще започват след настъпването на датата на търговска оперативност на Градския проект, т.е. след изтичането на гратисния период, покриващ строителния процес – обикновено между 1 и 3 години. Сроковете и погасителните планове по кредитите ще бъдат съобразени с икономическия цикъл на съответния Градски проект, като общият жизнен цикъл на кредита може да бъде до 23 години.
Цената на общото финансиране по JESSICA ще бъде определена в следната комбинация:

  • JHFB чрез Фонда – Фиксирана лихва, определена от Фонда, съгласно приложимите регулаторни ограничения
  • СЖЕБ, като съ-финансиращ партньор – Пазарни нива на EURIBOR / СОФИБОР + цена за хеджиране + рискова премия + такси

Процесът за подбор на Градски проекти ще започне с отправяне от страна на Фонда на Покана за набиране на проектни предложения, която ще бъде публикувана на интернет страниците на Фонда и на Управляващия орган на ОПРР.
Поканата ще бъде предоставена и на общините на Градовете, като местната администрация ще бъде помолена да я публикува на интернет страниците на съответните общини.
Поканата за набиране на проектни предложения ще предостави на потенциалните инвеститори необходимата информация по отношение на мерките, които могат да бъдат финансирани, допустимия обхват, бюджетните ограничения, критериите за избор на Градски проекти и т.н.
Експлицитно условие за разглеждането на даден Градски проект за финансиране от Фонда, ще бъде писмената подкрепа от страна на съответната община, което ще покаже, че общината е предприела необходимите мерки за анонсиране на конкретния проект, за да се даде възможност за публичното му обсъждане.

Индикативни етапи на процеса по разглеждане и решение за финансиране на Градски проекти:

Първи етап:

На основата на отправената Покана за набиране на проектни предложения, Фондът ще установи контакт с потенциални инвеститори. Те трябва да предоставят на Фонда кратка информация, описваща Градския проект, включваща, но не ограничена до следното:

  • Кратък информационен меморандум с описание и визуализация на предложените подобрения;
  • Очаквани източници на финансиране на проекта и тяхното използване;
  • Базов финансов модел;
  • Представяне на инициаторите / спонсорите на проекта;
  • Снимки на мястото / визуализация на Градския проект.

Разглеждането на Градските проекти от страна на Фонда ще бъде по реда на тяхното постъпване.

При положителна първоначална оценка на Градския проект, представители на Фонда ще се срещнат с инициаторите / спонсорите, а на интернет страницата на Фонда ще бъде публикувана кратка информация за проекта. В обратния случай също ще бъде осъществена своевременна обратна връзка с инициаторите / спонсорите.

Втори етап:

Фондът следва да получи допълнителна информация по Градския проект включваща, но не ограничена до следното:

  • Подробни данни за Градския проект;
  • Функционален финансов модел, с обосновка на основни допускания, на които е базиран;
  • Представяне на инициаторите / спонсорите;
  • Карта на мобилността в района;
  • Времева рамка на Градския проект;
  • Подробна информация относно вече поетите или обсъждани бъдещи ангажименти и подкрепа на съответната община;
  • Писмо от общината за съответствие на проекта с Интегрирания план, доколкото това е приложимо;
  • Предвидени подобрения на физическата градска среда – архитектурни проекти;
  • Анализи и доклади от външни експерти, при необходимост.

При разглеждането на Градски проект, Фондът ще извършва проверка за формалното спазване на разпоредбите на действащото законодателство по отношение на необходими разрешителни, концесиионни, лицензионни и др. процедури, процедури съгласно Закона за обществените поръчки, както и на изискванията на Интегрирания план, когато такива са приложими.

При положител резултат от анализа на представената по проекта информация, Фондът ще изготви индикативна оферта за финансиране.

Трети етап:

Проектните инициатори / спонсори ще изготвят и представят на Фонда подробен бизнес план, съдържащ, но не ограничен до следната информация:

  • Правна форма на Градския проект;
  • Инвестиционен бюджет;
  • Пазарно проучване (търсене, предлагане, цени, конкуренция);
  • Прогнозни приходи, разходи, баланс и паричен поток;
  • Подробно описание на присъщите рискове;
  • Организационна структура;
  • Приложими предпроектни проучвания относно, но не ограничени до:
  1. Въздействието на Градския проект върху околната среда;
  2. Възможни решения за мобилността;
  3. Строително-инженерингово проучване;
  4. Задания за външна и вътрешна архитектура;
  5. Въпросник за проучване на общественото мнение.

Доколкото е приложимо и възможно, Фондът ще съдейства на проектните инициатори / спонсори с образци на, но не само, информационен меморандум, указания за допустимите разходи, източници и начин на използване на средствата по финансирането, финансов модел, задачи и обхват на евентулно необходими технически, правни, социални, екологични и други анализи и становища от външни експерти. Ще се използват образци от обичайната кредитна практика на СЖЕБ, приспособена към спецификите на дейността на Фонда.

Четвърти етап:

Оценка на Градски проекти и инвестиционно решение:

Фондът ще оценява Градските проекти съгласно критерии и процедури в съответствие с международните практики за управление на инвестиции и за кредитна дейност, с вътрешните правила и политики на Фонда, както и с приложимите външни регулации (като тези, касаещи Държавната помощ), до степента до която те са приложими. Фондът ще се стреми към оптимален изход от направените инвестиции в Градски проекти след изтичане на уговорените срокове, или и преди това – по негова надлежна преценка.
Фондът поема риск по отношение на Градските проекти и неговите инвестиции ще се изплащат с обслужването на дълга от страна на кредитополучателите, или с реализираната възвръщаемост при изхода от направените дялови инвестиции. По тези причини, Фондът ще инвестира единствено в Градски проекти, които са технически и, благодарение на финансирането от Фонда, икономически жизнеспособни.
При всички форми на инвестиране, Фондът ще оценява бизнес переспективите на Градския проект, използвайки, но не само, методът на Дисконтираните парични потоци (DCF) и на Покритието за обслужване на дълга (DSCR). Фондът ще оценява инвестиционните разходи, както и оперативните приходи и разходи в хода на съществуване на проекта, за да може да определи: (i) икономическата възвръщаемост на инвестицията, чрез изчисляване на нетната настояща финансова стойност на проекта (NPV) и на вътрешната норма на финансова възвръщаемост (IRR) и (ii) капацитета за обслужване на дълга, измерен с DSCR коефициента.
Следвайки стандартната практика за оценка на инвестиции, ще се разглеждат прогнозни парични потоци за определен период от време, най-често за срока на инвестицията, направена от Фонда, освен ако специфични особености на проекта не изискват разглеждането на парични потоци за по-дълъг период.
Допълнителен анализ ще бъде направен на общата жизнеспособност на проекта, техническите му характеристики и всички свързани рискове, включително, но не ограничени до бизнес, структурен, пазарен, строителен, социален, екологичен, правен и административен риск.
Специално внимание ще бъде обърнато на социалния, икономически и екологичен ефект от реализацията на Градските проекти. По тази причина ще се извършва и предварителна оценка на социалното им въздействие. Чрез използване на някой от инструментите за оценка на програми или бизнес практики (като Анализ разходи-ползи или Норма на социална възвръщаемост на инвестициите) Фондът ще търси да дефинира, доколкото е възможно, специфичните за даден Градски проект индикатори за постигнати резултати и за общия ефект от реализацията му.
Оценката на социалното въздействие на Градския проект се състои от три основни стъпки: дефиниране на конкретните социални задачи пред даден Градски проект, което стои в сърцевината на постигането на желаните социални резултати; количествено измерване на резултатите, чрез дефиниране на трите най-важни индикатора, пряко свързани с постигането на желаните резултати, и които могат да бъдат измерени в хода на обичайната дейност; и остойностяване на социалния ефект, който Градският проект цели да постигне в следващите 10 – 20 години. Зависимостта „влагане на ресурс – постигане на ефект” обичайно изисква „инвестирането” на финансов, човешки и друг ресурс, необходими за осъществяване на дадена дейност, получаването на измерими конкретни резултати от нея, както и на по-широкобхватен ефект или промяна по отношение на социалните, екологичните или икономическите проблеми, с които ще се занимава Градския проект. Фондът ще сравнява прогнозните данни, предоставени от инициаторите на даден проект, със съществуващи съпоставими или обобщени статистически данни (доколкото такива са налични и достъпни), за да може да прецени дали предварителната оценка на социално въздействие е направена коректно.
След приключване на всички необходими анализи, Фондът ще вземе решение за финансиране.

Критерии за избор на Градски проекти:

  • Съответствие с целите на ОПРР. Тъй като финансовите ресурси, насочени към Фонда са предоставени от ОПРР, от основно значение е всички Градски проекти да съответстват на целите на Приоритетна ос 1 „Устойчиво и интегрирано градско развитие” на ОПРР.
  • Постигане на количествените резултати, предвидени в ОПРР. С оглед на постигането на заложените в ОПРР резултати, Фондът ще се фокусира върху Градски проекти, които водят до изпълнение на целевите стойности по Приоритетна ос 1 от ОПРР – брой проекти, водещи до подобряване на физическата среда, привлекателността на градовете и превенция на риска, брой на здравните, образователни и културни обекти и обекти, предоставящи социални услуги, на които е били извършена рехабилитация и подобрения; и брой на обновените и рехабилитирани индустриални зони.
  • Съответствие с целите на Фонда и други стратегически документи. От ключово значение е финансираните Градски проекти да допринасят за постигането на специфичните и общите цели на Фонда и да съответстват на неговите приоритети.
  • Да бъде част от Интегриран план / Общински план за развитие и други местни стратегии. Съгласно разпоредбите на ОПРР и взимайки в предвид, че това е едно от основните изисквания на инструмента JESSICA, от съществено значение е дейностите по проекта да бъдат предвидени в устройственото планиране, а именно в Общ устройствен план, Общински план за развитие и/или Регионални планове за развитие.
  • Степен на проектна готовност. Фондът ще разглежда с предимство проекти с готови предпроектни проучвания и работни проекти, икономическа обосновка и финансов модел. Този подход е обуславен от сравнително ограниченото време, с което Фондът разполага за инвестиране на предоставените му средства в одобрени за финансиране Градски проекти.
  • Способност за генериране на приходи. За финансиране ще бъдат избирани само Градски проекти, които могат да генерират достатъчно приходи, за възстановяване на вложените в тях средства от страна на Фонда. В допълнение, проектите трябва да могат да осигуряват и определена възвръщаемост на вложените от Фонда средства, за сметка на която да бъдат финансирани следващи Градски проекти.
  • Финансови критерии. При анализа на Градските проекти ще се използват следните основни финансови критерии – вътрешна норма на възвръщаемост (IRR) на собствения капитал, вътрешна норма на възвръщаемост (IRR) на дълговия капитал, коефициент за покритие на обслужване на дълга (DSCR), съотношение „дълг / собствен капитал”, съотношение „дълг / печалба преди лихви, данъци и амортизации” и др.
  • Рентабилност. Прогнозната рентабилност на допустимите Градски проекти, без подкрепа от страна на Фонда, следва да е по-ниска от нормално изискуемата от пазара при сходни проекти, така че при обичайните форми и условия на финансиране те не би следвало да бъдат реализирани.

Допустими бенефициенти и разходи:

Градските проекти могат да бъдат организирани като отделна дейност в рамките на юридическата структура на инициатора / спонсора или да бъдат отделени в дружество със специална инвестиционна цел (проектна компания).
В рамките на Градските проекти, със средствата на Фонда могат да бъдат финансирани допустимите видове разходи, определени съгласно Европейските Регламенти за структурните фондове („Регламентите”).

Недопустими инвестиции:

  • Създаването и разработването на допълнителни финансови инструменти, като фондове за рисков капитал, фондове за заемен капитал и гаранционни фондове.
  • Инвестиции в проекти в някой от секторите или свързани с някои от дейностите, изброени в Член 1(2) от Регламент (ЕК) 800/2008, т.е. подпомагане на експортно-ориентирани дейности към трети страни или държави-членки, по-специално: помощ, директно свързана с експортираните количества, със създаването и оперирането на експортно-ориентирани дистрибуторски мрежи или помощ за други текущи разходи, свързани с експортна дейност, както и помощ, обвързана с приоритетно използване на местни пред вносни стоки.
  • Инвестиции в сферата на корабостроене, въгледобив, производство на синтетични влакна и стоманодобивна промишленост, както и в сферата на риболов и земеделие.
  • Инвестиции в дейности / проекти, за които има заповед за възстановяване на средства по предоставена държавна помощ, издадена въз основа на предходни решения на ЕК, определящи тази помощ като незаконна и несъвместима с пазарните принципи на Общността.
  • Лихви по дълг, извеждане от експлоатация на ядрени електроцентрали и ДДС, който подлежи на възстановяване.

Изисквания към собственото участие на спонсорите на Градски проекти:

Собствените средства на спонсорите в Градски проекти могат да бъдат под формата на дялово участие или друга форма, чието изплащане е поне частично обвързано с финансовия успех на проекта. Стандартните привилегировани заеми или инвестирани средства, покрити с гаранции, или с клаузи за ограничаване на загубата, не се считат за собствено участие на спонсорите в проекта.

Изисквания при съ-финансиране от страна на Фонда:

При инвестиране на собствени средства Фондът ще се придържа към принципите на търговска равнопоставеност и прозрачност при водене на документация за целите на отчетността, мониторинга и одитирането.
Ако Фондът възнамерява да инвестира собствени средства при условия, различни от тези, при които се инвестират предоставените от JHFB средства, е нужно да се изготви оценка от независим експерт. Същото се отнася и ако Фондът направи непарична вноска в даден Градски проект, като стойността и също трябва да бъде оценена от независим експерт.

Изисквания при съ-финансиране на ниво Градски проект:

Член 78(6) от Регламент (ЕК) 1083/2006 допуска частно или публично съ-финансиране на ниво Градски проекти чрез предоставяне на средства или под формата на непарична вноска. Съгласно Регламентите, такова частно или публично съ-финансиране е допустимо само при спазване на следните условия:

  • Фондът носи цялата отговорност за направените инвестиции, включително за последващия мониторинг на вложените средства по ОПРР;
  • Разходите, платени за сметка на такова частно или публично съ-финансиране се отчитат пред Фонда, който е отговорен за проверката на приложимостта и допустимостта на съответния разход с нуждите на Градския проект;
  • Следва да бъде осигурена документална проследимост на операциите до нивото на предоставяне на частното/публичното съ-финансиране към Градския проект.